Beate M. Wieloch | Rechtsanwältin

Artikel-Schlagworte: „Mietrecht“

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin muss der Vermieter die Rechtsanwaltskosten des Mieters erstatten, wenn der Vermieter unberechtigt die Kosten für eine Schönheitsreparatur ersetzt verlangt. Im konkreten Fall hatte der Vermieter sich auf Klauseln im Mietvertrag berufen, die jedoch unzulässug gewesen sind. Der Mieter wies vor der Einschaltung eines Rechtsanwalts den Vermieter auf diesen Umstand hin. Dennoch beharrte der Vermieter auf die Kostenübernahme. Erst daraufhin schaltete der Mieter einen Rechtsanwalt ein und der Vermieter verzichtete schließlich auf die Erstattung der Kosten für die Schönheitsreparatur. Das Landgericht Berlin sah darin eine Pflichtverletzung des Vermieters. Der Vermieter bleibt nun nicht nur auf den Kosten seiner Schönheitsreparatur “sitzen”, sondern muss darüber hinaus die erforderlichen Anwaltskosten seines Mieters übernehmen, so dass Landgericht Berlin, Az. 67 S 460/09.

Die Bundesregierung plant in nächster Zeit wieder eine Reform des Mietrechts. Obwohl der Referentenentwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Bundesjustizministerium noch nicht einmal offiziell veröffentlicht ist, ist dieser schon auf Kritik gestoßen. So will die Bundesregierung mit der geplanten Reform des Mietrechts auch die Rechte von Vermietern gegenüber Mietnomaden stärken. Säumige Mieter, die ihre monatliche Mieter partout nicht an die Wohnungsgesellschaft oder den privaten Hauseigentümer bezahlen wollen, sollen nach den Vorstellungen von Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger (FDP) die Wohnung schneller räumen müssen.

Bei der jetzigen Rechtslage (Stand: September 2011) haben es die Vermieter bei ausbleibender Mietzahlung deutlich schwerer. Es kann im Extremfall mehrere Jahre dauern einen Mietnomaden aus dem Haus herauszuklagen. Zum einen kann ein geschickter Mietnomade bei Ausschöpfung aller zivilprozessualen Möglichkeiten einen gerichtlichen Räumungstitel auf jeden Fall über mehrere Monate verhindern, zum anderen sind in vielen Städten auch die Gerichtsvollzieher – die das Räumungsurteil des Amtsgerichts durchsetzen müssen – deutlich überlastet. In manchen Gemeinden ist es daher nicht ungewöhnlich, wenn die erwünschte Räumung eines säumigen Mieters mindestens ein Jahr dauert.

Mit der geplanten Mietrechtsreform sollen solche Mieter angeblich zeitnah an die frische Luft gesetzt werden können. Künftig sollen Vermieter beim Amtsgericht eine Hinterlegungsanordnung gegen mutmaßliche Mietnomaden erwirken können. Wenn ein Amtsrichter sodann eine Hinterlegungsanordnung unterschrieben hat, muss der Mieter den im Mietvertrag festgelegten Mietzins künftig auf ein Sperrkonto der Justizkasse einzahlen, um etwaige Zahlungsansprüche der Vermieter zu sichern. Zahlt der Mieter die Miete auch nicht bei der Justizkasse ein, so kann das Amtsgericht allein deswegen die sofortige Räumung anordnen. Soweit die Theorie.

In der Praxis wird sich jedoch wohl aufgrund der geplanten Reform des Mietrechts nicht viel ändern. Denn die im Gesetzesentwurf vorgesehene Hinterlegungsanordnung ist letztendlich nichts anderes als der schon in der Zivilprozessordnung normierte Arrestanspruch. Wie mit dem Arrestanspruch dient auch die geplante Hinterlegungsanordnung im Bereich des Mietrechts nur zur Sicherung der im Klageverfahren durch ein rechtskräftiges Urteil durchzusetzenden Ansprüche. Der Amtsrichter darf die geplante Hinterlegungsanordnung daher nur dann erlassen, wenn für die anstehende Klage eine „hohe Erfolgsaussicht“ bejaht werden kann.

Es gibt Mieter, die völlig zu Recht wegen erheblicher Mängel in der Mietwohnung die Miete mindern oder ganz einbehalten. Ob Gründe für eine berechtigte Mietminderung vorliegen, hängt immer vom Einzelfall ab. Gleiches gilt für die Höhe der Mietminderung. Wird ein Mieter begründet oder unbegründet dem Amtsgericht eine Liste von vermeintlichen Mängeln vorlegen, dürfte es mit der bedingungslosen Bejahung einer „hohen Erfolgsaussicht“ für die anstehende Klage auf Zahlung der Miete im Rahmen einer summarischen Prüfung für das Amtsgericht problematisch werden. Gerade für Mietnomaden ist es typisch, überall Mietmängel in der Wohnung oder andere Gründe für eine Mietminderung zu „finden“, die sich erst nach einer ordentlichen Beweisaufnahme als haltlos erweisen. In der Praxis wird es daher wohl nur selten zu einer Hinterlegungsanordnung kommen.

Die Bundesregierung will Mieterrechte aushöhlen, wenn es um die Energiesanierung geht, wie die Berliner Tageszeitung und der Tagesspiegel berichten. Bisher sind Baustellen in unmittelbarer Nähe oder gar in der Mietwohnung ein Grund für eine erhebliche Mietminderung. Nach einem Gesetzesentwurf des  Bundesjustizministeriums soll die Mietminderungsmöglichkeit des Mieters bei Energiesanierungen eingeschränkt werden.  Sollten die bisher gültigen Regelungen für Mietminderungen bei Sanierungen, die zur Energieersparnis führen, nach den Plänen der schwarz-gelben Koalition fallen, drohen Mietern erhebliche Benachteiligungen. “Das Recht auf Mietminderung darf nicht beschnitten werden”, kritisierte Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund in der Süddeutschen Zeitung. Die Mieter müssten bei Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mietwohnung weiterhin das Recht zur Mietminderung haben, zumal die Pläne der Koalition den Medienberichten zufolge eine deutliche Bevorzugung der Vermiert vorsehen. Denn auch dann, wenn es nach der Ernergiesanierung zu keiner Ersparnis für den Mieter kommt, soll der Mieter die volle Miete zahlen müssen. Der Vermieter hat demnach während der Zeit, in der in dem Haus unweltfreundliche moderne Technik installliert wird, auch während der Baumaßnahmen einen Rechtsanspruch auf die volle Miete. Selbst aus dem Regierungslager kommt Kritik. Der Berliner CDU-Politiker Luczak hält es für unzumutbar, wenn die Lebensqualität der Mieter durch Baumaßnahmen eingeschränkt ist, aber vom Vermieter die volle Miete verlangt werden könne. Hier müsse es für die Vermieter einen Anreiz zur zügigen Sanierung geben und das Verbot der Mietminderung nur für maximal drei Monate vorgeschrieben werden, so der CDU-Mann.

 Schon vor über drei Jahren entschied das Amtsgericht Hamburg (Az. 46 C 108/04) mit Urteil vom 10.05.2006, Vermieter einer hochpreisigen Mietwohnung haben einen angemessenen Wärmeschutz sicherzustellen. Ein Vermieter, der im Jahre 1998 das Mietshaus hat bauen lassen, hatte entsprechende Vorkehrungen versäumt. In der Mietwohnung, in der obersten Etage, für die der Vermieter einschließlich der Nebenkosten eine stolze Warmmiete von immerhin über € 1.065.36 vertraglich begehrte,  kam es in den Sommermonaten zu beträchtlichen Raumtemperaturen von über 30 Grad. Diese unerträgliche Raumtemperatur veranlasste den Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von € 205,60. Der Vermieter war darüber erbost und klagte vor dem Amtsgericht Hamburg auf Zahlung der vollständigen Miete. Der Mieter seinerseits reichte Widerklage ein und verlangte die Installation einer effektiven Wärmedämmung, so dass erträgliche Temperaturen auch in den Sommermonaten in der teuren Mietwohnung herrschen. Das Amtsgericht Hamburg gab dem Mieter Recht. Der Vermieter habe schon bei Errichtung des Hauses im Jahre 1998 die späteren Probleme erkennen können und entsprechende Vorsorgemaßnahmen treffen müssen. Dem Mieter dagegen traf nach Ansicht des Gerichts keinerlei Mitverantwortung, da er im Winter in die Wohnung eingezogen war und für ihn die Belastung in den Sommermonaten bei Vertragsschluss nicht voraussehbar gewesen sei. Der Vermieter ging nicht nur leer aus, sondern musste zudem auch noch auf die Widerklage des Mieters hin, einen wirksamen Hitzeschutz auf seine Kosten einbauen. Denn ein Mieter muss auch im Sommer nur Temperaturen von höchstens 25-26 Grad hinnehmen.

Haben Sie vielleicht selbst ein solches oder ähnliches Problem? Dann zögern Sie nicht und lassen sich rechtlich beraten.